1. Personlig økonomiEiendomsinvestering10 skritt for å lykkes med investering i eiendommer

Av Robert Tyson, Eric Tyson

Mange eiendommer og seminarer gir det til å høres veldig enkelt ut for alle å tjene en formue på eiendom over natten. Å kjøpe tvangsauktioner eller eiendommer uten penger ned kan gi kjekk avkastning, og det er ingen tvil om at anskaffelse av eiendommer under dens egenverdi forbedrer sjansene dine for økonomisk suksess.

Dette er ganske enkelt de tradisjonelle vismannsrådene (kjøp lav, selg høyt) som brukes på eiendommer. Og hvis du kan gjøre det rutinemessig og uten problemer med tittelen, ødeleggende fysiske problemer, eller de negative skattemessige konsekvensene av å bli erklært forhandler av IRS (der gevinstene dine blir behandlet som alminnelig inntekt og skattepliktig til de høyeste prisene), kan denne strategien være ganske fruktbar.

Det er ikke enkelt å finne godt beliggende, fysisk gode egenskaper som er tilgjengelige til under markedspriser. Vår erfaring er at de fleste selgere kjenner eiendomsverdier og ikke bare gir bort eiendommen sin. Vi tenker ofte at det gamle ordtaket “Du får det du betaler for” ble myntet av en eiendomsinvestor som nettopp kjøpte en avskedigelse for bare å finne at den har en stor ikke-registrert skattelovgivning, en stor kommersiell leietaker som meldte konkurs og dermed kan ugyldiggjøre leiekontrakt, eller et sterkt sprukket skive fundament.

Etter vår erfaring har vellykkede eiendomsinvestorer en tendens til å være kyndige, hardtarbeidende og samvittighetsfulle personer som entusiastisk utfører omfattende due diligence før de kjøper en eiendom. De oppfinner ikke hjulet på nytt med hver avtale, fordi de kjenner deres markedsnisje, personlige ferdigheter og tilgjengelige ressurser. De har en visjon og bruker sin velprøvde spillplan for hver eiendom. Hvis du utvikler disse talentene, kan du avdekke unike egenskaper med merverdipotensial som ofte blir savnet av konkurrentene.

Robert refererer til denne metoden for investering i eiendommer som "Get-Rich-Right" -strategien. Den beste nyheten for alt for nye eiendomsinvestorer er at denne planen kan gjennomføres hvor som helst og i utgangspunktet kan gjøres på deltid. Vi gir deg ti metoder for å oppnå en formue med eiendom ved å bruke "Get-Rich-Right" -metoden.

Bygg opp sparepenger og rydd opp i kreditt

Vi er uenige med noen som antyder at du kan begynne din eiendomskarriere uten kontanter. Vår erfaring er at de beste mulighetene og de fleste alternativene er tilgjengelige for eiendomsinvestorene som har både kontanter og god kreditt. Så ikke nøle - begynn å jobbe med dette trinnet akkurat nå.

Selgere vil sannsynligvis ikke gi finansiering til en kjøper med en dårlig kreditthistorie; fordi kjøp av eiendom praktisk talt alltid nødvendiggjør låne av midler, må du forsikre deg om at kredittrapporten din er så nøyaktig og så gunstig som mulig. Din kredittscore er et sentralt element ikke bare i å kvalifisere deg til lån til eiendom, men også for å få de beste vilkårene for å maksimere bruken av lånt kapital.

Få en kopi av kredittrapporten din og korriger eventuelle feil - pronto! I det minste ber kredittrapporteringsfirmaet om å legge til kommentarer i filen din med din versjon av eventuelle tvister. Hvis det vises legitime kriminelle saldoer, formuler betalingsplaner og send kredittrapporteringsfirmaet skriftlige oppdateringer som viser at saldoen ble betalt eller på annen måte løst tilfredsstillende.

Som ny eiendomsinvestor bør du også utvikle flere inntektskilder mens du holder eller helst til og med kutter i løpende utgifter; selv om du kan finne eiendommer der selgeren yter all finansiering, kan du ikke slippe unna visse ut-av-lommen-utgifter eller mulighetskostnadene for tapt inntekt når du bruker tid og energi på å spore eiendommer og utføre due diligence. Vi har ennå ikke funnet en topp eiendomsinspektør eller escrow-selskap som jobber gratis.

De fleste mennesker genererer rikdom og oppnår en høyere levestandard gjennom å ofre og leve under sine midler på kort sikt; noen gjør det til og med etter at de har betydelige kontantstrømmer til eiendommer. For ideer om hvordan du kan spore og redusere utgiftene dine, kan du hente en kopi av den siste utgaven av Eric's Personal Finance For Dummies (Wiley).

Kjøp eiendom i veien for fremgang

Finn eiendommer som er i veien for fremgang - områder som vil fortsette å forbedre seg gjennom nye investeringer og økonomisk aktivitet. Du kan ikke realistisk flytte eiendommen din, så analysen av plasseringen og dens fremtidige potensial er kritisk. Etter at du har funnet de beste byene eller nabolagene, er det vanligvis to typer underpresterende eiendommer du kan se etter:

  • Disse inntektsegenskapene som er slitne og slitte og har omfattende utsatt vedlikehold De som er fysisk forsvarlige, men dårlig administrerte

Dine preferanser vil avhenge av dine spesifikke talenter og ressurser. Robert favoriserer godt beliggende, fysisk lydegenskaper som ganske enkelt har underprestert på grunn av dårlig styring. Han kan bruke sine ferdigheter og kompetanse som eiendomsforvalter til å oppgradere eiendommene, få inn nye leietakere og øke leieprisene. Spesielt attraktive eiendommer er de der den nåværende eieren eller lederen ikke har holdt leiene på markedsnivå eller de som ikke er skikkelig vedlikeholdt kosmetisk.

Kjøp riktig eiendom til best mulig pris

Kjøp alltid eiendom for best mulig pris. Denne strategien er enkel og gir mye mening, men kan være lettere sagt enn gjort. Vi foreslår at du følger visse retningslinjer. Som hovedregel bør de fleste av eiendomservervene være i kategorien fixer-øvre og prises deretter. Du vil kjøpe de egenskapene som tilbyr spesifikke utfordringer som samsvarer med dine personlige talenter, slik at du kan bruke ferdighetene dine til å oppgradere og forbedre verdien av eiendommen og øke driftsinntekten over tid.

En eiendomsinvestor som bruker "Get-Rich-Right" -metoden kjøper ikke en ny eller totalrenovert eiendom, med mindre den er i fremgangens vei eller en førsteklasses beliggenhet, fordi verdiøkningen eller verdsettelsen til dags dato allerede har påløpt den nåværende eieren. Disse egenskapene kan være solide investeringer, men du er bare begrenset til markedsøkning i leie og verdi.

I noen spesielle situasjoner er det imidlertid et godt investeringsalternativ å kjøpe en ny eller totalrenovert eiendom. For eksempel kan det være en stor investering i det lange løp å kjøpe en bolig til leie i den første fasen av et samfunn ved havet eller et annet unikt sted som er vanskelig å gjenskape. Prisingen i første faser av nye utbygginger er ofte gunstig fordi utbygger må forhåndsvise et visst antall enheter før det faste lånet hans starter.

To viktige kjennetegn ved vellykkede eiendomsinvestorer er disiplin og muligheten til å forhåndsbestemme den maksimale prisen de vil betale for en eiendom for å sikre god plass til verdsettelsespotensiale. Du vil ikke bare senke kjøpesummen med reparasjonskostnadene, fordi verdien du legger til eiendommen bør være betydelig høyere enn utgiftene dine uten lomme, inkludert tiden og risikoen du tar i å håndtere dette arbeidet deg selv.

Renovere eiendommen på riktig måte

"Get-Rich-Right" -strategien er avhengig av å finne egenskaper som ligger godt i fremdriften og deretter renovere dem for å øke kontantstrømmen og verdien. Men ikke bruk for fysiske forbedringer. Du vil bare gjøre renoveringer eller oppgraderinger som øker egenskapen til eiendommen til målmarkedet. Eiendommen din er en utleieenhet, ikke ditt eget hjem. Det kan være lurt å legge premium benkeplater og apparater i hjemmet, men du kan ikke få en god avkastning på investeringen din hvis du overforbedrer utleieboligen din. Stolthet over eierskap er viktig, men du driver en virksomhet, og å bruke for mye på den ene eiendommen vil begrense muligheten til å spare den neste forskuddsbetalingen og bygge din portefølje og oppnå formue.

Forbedringer bør tillate deg å øke husleien eller legge til eiendomsverdien, slik at du får en avkastning på $ 2 for hver $ 1 brukt på forbedringene. De beste fixer-øvre egenskapene for de fleste nybegynnere eiendomsinvestorer er de med enkle rettelser: Maling, landskapsarkitektur og mindre reparasjoner gir generelt gode resultater for bare mindre kostnader. Disse enkle reparasjonene er også innenfor kompetansesettet til de fleste eiendomsinvestorer, som kan ha utviklet og perfeksjonert talentene sine ved å opprettholde og oppgradere sine egne hjem.

enkel renovering av eiendommer

Selv om det vanligvis er billigere å gjøre arbeidet selv, ikke glem å se på faktorer for tid og erfaring. Det gir ingen mening å ha en utleieeiendom utenfor markedet i tre uker mens du tilbringer kvelder og helger på å male på et misforstått forsøk på å spare $ 1000 som en god entreprenør vil kreve å betale for maling som ville ta ham to dager og la deg leie det denne helgen. (En god entreprenør vil sannsynligvis også gjøre en bedre jobb enn du kan!)

Hvis du bruker entreprenører, kan du få tre sammenlignbare bud fra lisensierte, kompetente fagpersoner. Imidlertid, hvis du allerede vet at du har et konkurransedyktig bud, kan du fremskynde prosessen ved å spørre entreprenøren om hun kan senke prisen med 10 prosent - da trenger du ikke å gå ut og få flere bud. Selvfølgelig kan de mest brukte entreprenørene kjenne til rutinen din og overprisene deres bud med 10 prosent eller mer. Med tiden kan du etablere en god forståelse av hva som utgjør et rimelig bud på alle typer arbeid som du rutinemessig byr på.

Enten du gjør arbeidet selv eller ansetter en entreprenør, må du sørge for å skaffe deg alle nødvendige tillatelser og oppfylle gjeldende bygg- og beleggskoder for alle forbedringer. Kostnaden for de nødvendige tillatelsene og inspeksjonene vil være din, men sørg for at kontrakten eller avtalen din tydelig angir nøyaktig hvem som er ansvarlig for å skaffe tillatelsene og sørge for alle nødvendige inspeksjoner.

Hold deg oppdatert på markedsleie

En av de største utfordringene for de fleste leieboligeiere er å bestemme riktig leie for å belaste leietakere for nyoppussede leienheter. Dette aspektet av eierskap og forvaltning av eiendommer krever ganske enkelt litt lekser og forskning. Hver eiendom er unik, men de beste indikasjonene på markedsverdien på den renoverte eiendommen kan du finne gjennom en markedsundersøkelse av sammenlignbare eiendommer.

Etter at du har kjøpt og oppgradert den nye leieboligen din, må du umiddelbart teste den nye leieprisstrukturen ved å tilby ledige leieenheter eller plass til de høyere markedsprisene du bestemte i leieutredningen. Responsen du får fra potensielle kunder vil gi deg beskjed om du spør for mye eller om du fremdeles har noe rom å gi på husleiene. Etter at du har installert nye leietakere som betaler de høyere leiene, kan du deretter gjøre lignende forbedringer for eksisterende leietakere og øke leieprisene til lignende nivåer. En strategi er å renovere enheter ved omsetning og tilby en utmerket, økonomisk godt kvalifisert og stabil eksisterende leietaker en mulighet til å overføre til den oppgraderte enheten til høyere leie. Du kan da pusse opp enheten de forlater. Du gjentar denne prosessen til alle utleieenheter i eiendommen din er fullstendig oppgradert og du har maksimert leieinntekten.

Vi anbefaler at du holder leienivået litt under hele markedsleien for eksisterende langtidsleietakere for å vise din takknemlighet for deres langsiktige leieforhold og for å oppmuntre dem til å bli. Kostnadene for å miste en leietaker er høye - en ledig stilling resulterer i leietap som du aldri får tilbake, i tillegg til den ekstra kostnaden for å annonsere og forberede leieboligen til neste leietaker. For mer om dette emnet, sjekk den siste utgaven av Robert's Property Management Kit For Dummies (Wiley).

Gjenopprette renoveringsdollar gjennom refinansiering

Et av nøkkelelementene i strategien “Bli rik-riktig” er å holde kapitalen i arbeid og bruke gearing rimelig, samtidig som du opprettholder tilstrekkelig kapital til å forvitre oppturer og nedturer i eiendomssykluser og lokale økonomiske utfordringer. Å anskaffe og renovere leieboligen din krevde kontanter, men du har også økt inntekten, noe som har skapt merverdi. Du kan nå bruke denne økte verdien til å refinansiere eiendommen for å dekke de opprinnelige kostnadene ved anskaffelse og renovering.

Selv om vi alltid er raske til å fraråde å låne for mye og overlevererere eiendomsinvesteringene dine, vil du heller ikke være for konservativ og undervurdere dine kontante behov. Kostnadene med å refinansiere er slik at du ikke vil refinansiere eiendommen mer enn en gang hvert flere år, og hvis du plutselig trenger kontanter for å få bukt med noen uforutsette problemer, kan kostnadene til kortsiktige fond være høye. Lån ekstra penger eller ha en uutnyttet kredittgrense (som noen långivere tilbyr uten bærekostnader for sine beste kunder) for å tillate reserver.

Det kan være ekstremt fristende i et sterkt eiendomsmarked å utnytte over-aggressivt, men ikke bli revet med. Ikke lån all egenkapital i din egen personlige bolig for å gå ut og kjøpe investeringseiendommer. Disse personene er virkelig eiendomsspekulanter (mennesker som gambler på eiendom) og ikke for å forveksle med eiendomsinvestorer.

Du bør alltid eie ditt eget hjem og ha (og alltid opprettholde) en god pute med egenkapital før du ønsker å skaffe investeringseiendommer. Som det har vært tydelig på slutten av 2000-tallet / begynnelsen av 2010-årene, er leksjonene fra et fallende eiendomsmarked vanskelig for alle investorer, men er helt ødeleggende for de få investorene som låner for mye mot sine egne hjem.

Husk at eiendomsmarkedene har og vil fortsette å ha sykluser, og du vil ikke være for aggressiv og oppdage at eiendomsimperiet ditt kollapser til det punktet at du selv ikke har råd til å leie en av leilighetene du brukte å eie!

Flytt eiendom med bedre leietakere

En av de beste måtene å øke inntekten og verdien av den nyoppussede eiendomsinvesteringene dine er å omplassere eiendommen med nye, mer økonomisk kvalifiserte leietakere. Så, se etter å oppgradere leietakerne dine ved å markedsføre til en ny mål leietakerprofil og leie ut eiendommen på nytt.

Ofte fortrenger renoveringsarbeidet din nåværende leietaker uansett, men du ønsker sannsynligvis ikke å fornye gjeldende leietakers leiekontrakter selv om du er i stand til å omgå dem. De nåværende leietakerne kan være årsaken til at den forrige eieren solgte eiendommen (og at det er behov for en totalrenovering)! Slike leietakere vil sannsynligvis ikke plutselig endre seg og vil fortsette å bruke og misbruke eiendommen uten å ta hensyn til investeringen din.

Robert råder til ikke å fornye leiekontrakten til en uforsvarlig leietaker med et kjæledyr som ødela dagens gulvbelegg. Du har det bedre å hente inn en ny leietaker hvis du må investere i nytt gulv eller spesielt tepper i en leieenhet. På samme måte vil du ikke fortsette leieforholdet til en leietaker som ikke komfortabelt kan betale den høyere leien som din totalrenoverte eiendom nå er verdt.

Dette er ofte en av de vanskeligste utfordringene for utleieeiere - å måtte stå opp mot den nåværende marginale leietakeren og ikke fornye leiekontrakten. Selv om du kan finne at de nåværende leietakerne er økonomisk kvalifiserte og vil behandle eiendommen som sin egen, er realiteten at noen omplasserte eiendommer bør starte med noen nye leietakere. På et minimum, kreve at nåværende leietakere må fylle ut en leiesøknad. Gå over fornyelsesperioden nøyaktig som du ville gjort for en ny leietaker, og bruk de samme økonomiske kriteriene.

En annen måte å forbedre stabiliteten i kontantstrømmen og minimere sjansen for problemer med leietakerne dine er å øke depositumet så lenge du holder deg innenfor det lovlige maksimum. Husk imidlertid at markedsforholdene vanligvis begrenser beløpet du kan kreve for depositumet. (Robert var medforfatter av Landlord's Legal Kit For Dummies med Laurence Harmon [Wiley], som kan hjelpe deg med å finne og beholde gode leietakere.)

Bli eller ansett en overordnet eiendomssjef

Overlegen ledelse utgjør forskjellen mellom gjennomsnittlig og utmerket avkastning på lang sikt. Etter at du har pusset opp og omplassert en eiendom med nye leietakere til høyere leie, må du beholde leietakerne og minimere omsetningen. Du kan også forbedre netto driftsinntekter ved å kontrollere utgiftene effektivt og effektivt.

Selv om du nettopp har anskaffet den nye leieboligen din, må du konsekvent jobbe den langsiktige investeringsstrategien din ved å drifte og administrere eiendommen effektivt for å oppnå maksimal verdi som om du skulle refinansiere eller forberede eiendommen for salg.

Målkjøperen din vil være noen som ønsker å kjøpe en totalentreprise (en som fungerer optimalt og ikke krever renovering eller endring av leietakere) til personlig bruk eller som en førsteklasses utleieenhet eller investering i kupongklipp (jevn, veldig forutsigbar inntektsstrøm som obligasjonsinvestorer mottar). Takstmenn for fast eiendom vil bestemme en høyere verdi for eiendommer med en sterk resultater av solide driftsinntekter. Husk at for å oppnå maksimal verdi, må du ha jevn inntekt med husleie til markedspriser, stabilt leieforhold og rimelige utgifter. Men ikke gå for lavere utgifter med fare for å redusere forankringsappellen på grunn av utsatt vedlikehold.

Refinansier eller selg og utsett igjen

Til tross for nedgangen i eiendommer i de fleste områder på slutten av 2000-tallet / begynnelsen av 2010-tallet, opplever mange utleieeiere at de har en betydelig mengde egenkapital bundet i eiendommen sin på grunn av den påskjønnelsen som har skjedd gjennom flere tiår i store deler av landet . Å ha litt egenkapital i eiendommen er bra og forhindrer deg i at du smitter over hvis den lokale eiendomsøkonomien tar et slag, men for mye egenkapital bare ved å sitte i en eiendom senker den samlede avkastningen.

Vår "Get-Rich-Right" -strategi anbefaler at du bruker egenkapitalen i dine nåværende eiendommer for å utvide eiendomsbeholdningen din ved å investere i flere eiendommer med sikte på å diversifisere for å redusere den totale risikoen. Du kan få tilgang til egenkapitalen for å generere kontantene du trenger på en av to måter: Enten refinansierer leieforholdet konservativt eller ser etter å selge eiendomsinvesteringene i en utsatt skatteutveksling.

Det beste alternativet avhenger av markedsforhold. Vi foreslår at du benytter deg av gunstige finansieringsbetingelser når de er tilgjengelige for å refinansiere dine stabiliserte langsiktige eiendommer. Du kan bruke inntektene til å gjenopprette kapitalkontoen din for å investere i ekstra utleieeiendommer eller til og med gjøre andre investeringer. Den beste nyheten av alt er at du kan trekke den kontante egenkapitalen fra eiendommene dine skattefritt. Lån er ikke farlig hvis det gjøres med måte.

Eller du kan selge eiendommen og bruke 1031 skatteutsatt børs for å holde egenkapitalen i arbeid. I tillegg til overflødig eller lat egenkapital, foretrekker noen eiere det skatteutsatte byttealternativet fordi de kan forbedre bruken av avskrivninger for å skjule eiendomsinntektene deres. En kompetent regnskapsfører eller skatterådgiver kan hjelpe deg med å ta det riktige valget mellom refinansiering og en utsatt skatteutveksling.

Konsolidere eierandeler til større eiendommer

Heldigvis er mange eiendomsinvestorer i stand til å mestre konseptene for å kjøpe og renovere leie av fast eiendom. Imidlertid blir de ofte så vellykkede at eiendomsimperiet deres begynner å kontrollere livet.

Selv om det å ha en diversifisert portefølje av utleieeiendommer har noen iboende fordeler, vil dagen komme når dine omfattende eiendommer skaper forvaltningsbyrder. De fleste langsiktige eiendomsinvestorer opplever at de når det punktet hvor deres ledelsesansvar og plikter ikke lenger samsvarer med livsstilen de har råd til. De bestemmer seg ofte for å forenkle livet og ansette profesjonelle eiendomsforvaltere slik at en eiendomssjef kan takle de 4 ts: leietakere, omsetning, toaletter og søppel.

Men å finne og betale for en kvalifisert eiendomsforvalter for en diversifisert portefølje av små utleieboliger er ikke enkelt eller kostnadseffektivt. Den potensielle effektiviteten til eiendomsforvaltning blir redusert når du har et stort antall enfamilie- eller leilighetseiligheter og / eller små utleieboliger spredt over et bredt geografisk område. I stedet må du se til skatteutsatt børs og konsolidere eiendomsbeholdningen din til en eller en håndfull større eiendommer som kan administreres profesjonelt. Du vil fortsatt glede deg over fordelene ved eiendomsbesittelse uten å måtte håndtere de daglige utfordringene ved ledelse.