1. Personlig økonomiEiendom investering 10 måter å øke verdien på en eiendom

Av Robert Tyson, Eric Tyson

Du kan motta avkastning på eiendomsinvesteringene dine i utgangspunktet på fire måter - kontantstrøm, oppbygging av egenkapital fra nedbetaling av lån, skattefordeler og verdsettelse av eiendom. Et flott aspekt ved eiendom er at du kan kjøpe eiendommer i henhold til dine spesielle økonomiske og personlige behov. Ulike egenskaper er mer rettet mot å oppnå en av disse returtypene enn en annen. For eksempel kan en investor med betydelig opptjent inntekt fokusere på eiendommer med skattefordeler og ikke bekymre seg så mye om kontantstrøm. Investorer som nærmer seg pensjonister foretrekker eiendommer med kontantstrøm. Og alle investorer som har finansiert sine utleie av leideiendommer drar fordel av egenkapitaloppbygging mens de ser frem til takknemlighet.

Vellykkede eiendomsinvestorer spør seg stadig: "Hvordan kan jeg forbedre avkastningen på eiendomsinvesteringene mine i hver kategori?" Hun er mer enn ti av de beste måtene du kan forbedre avkastningen på med utleieboliger.

Hev husleiene

Selv om de fleste utleieboliger har andre inntektskilder, er den største kilden nesten alltid husleiene. Eiendomsinvestorer begynner klokt med en forståelse av at husleieøkninger fører til større kontantstrøm.

utleie som eiendomsinvesteringer

Å sette riktig husleie og opprettholde det optimale leien på markedsnivå ved omsetning av leietakere er imidlertid en av de vanligste utfordringene som eiendomseiere står overfor. Mange utleieeiere er tilbakeholdne med å heve husleiene fordi de er opptatt av at deres gode leietakere kan forlate. Dette er et gyldig anliggende, men det skal ikke hindre deg i å få husleier til markedsnivå - en av de raskeste og enkleste måtene å forbedre kontantstrømmen på. Selvfølgelig bør du alltid se etter kostnadseffektive måter å forbedre eiendommen og sørge for at leieprisene dine er konkurransedyktige og til en virkelig verdi.

Vi anbefaler å heve leieprisen beskjedent hvert år i stedet for å vente i to eller tre år og deretter slå leietakerne dine med en stor økning på en gang. Det er mindre sannsynlig at leietakere flytter som et resultat av denne konsistente og forutsigbare, men lavere økningsstrategien; de forstår at driftskostnadene øker litt hvert år. De fleste kommersielle leieavtaler inneholder årlige leiejusteringer knyttet til en konsumprisindeks eller fastsatte leieprisøkninger. Bruk denne effektive strategien for alle typer utleieeiendommer.

Hvis leieprisene dine allerede er på markedsnivå, må du se etter å gjøre oppgraderinger til eiendommen for å rettferdiggjøre høyere husleie. Kanskje å legge til en kombinasjon av mikrobølgeovn / eksosventilasjonsenhet over komfyren, benkeplater i granitt, speilede skapdører, reservert parkering, oppbevaringsskap, eller en kortstokk eller markise kan gi en forbedring som rettferdiggjør høyere leie. Bruk markedsanalysen eller leieundersøkelsen av konkurransedyktige eiendommer, spesielt de som har leien du ønsker å oppnå, for å se hva de tilbyr og på hvilket leienivå. Eventuelle forbedringer som forbedrer levekvaliteten eller bringer eiendommen til et nivå som ligner på dyre eiendommer i området, kan føre til økt markedsleie. (Markedsanalyser og husleieundersøkelser er diskutert i Roberts bestselger Property Management Kit for Dummies.)

Redusere omsetningen

Den viktigste faktoren for å bestemme utgiftene til de fleste leieboliger er omsetningen. Både i bolig- og næringseiendommer er leietakeromsetningen rett og slett dårlig for bunnlinjen. En leietaker som flytter ut betyr nesten helt sikkert et tap i leieinntekter, pluss at du blir rammet av de økte utgiftene (markedsføring, leasingprovisjoner, leietaker-screening, vedlikehold og reparasjoner, og ofte kapitalforbedringer) for å gjøre leieenheten eller suiten tilgjengelig å vise potensielle leietakere. Å ha kvalifiserte leietakere signere langsiktige leiekontrakter (med innebygd leieøkning), kontinuerlig å holde eiendommen i topp stand, og å være lydhøre overfor leietakerne, kan bidra til å redusere leietakeromsetningen, noe som forbedrer netto driftsinntekter og kontantstrøm. Hvis du gjør det, øker du verdien på bygningen din, som er målet ditt hvis du refinansierer, bestemmer deg for å selge eller bruke den 1031 utsatte børsen til å oppgradere investeringen til en større inntektseiendom.

Et annet effektivt verktøy for å redusere tapet av husleie under leietakeromsetning er å frigjøre leieenheten eller den kommersielle leietakeren. Hvis du kan forhåndsleie utleien til en ny leietaker som tar besittelse bare noen dager eller uker etter at den nåværende leietakeren forlater, reduserer du dramatisk den tapte leien og øker kontantstrømmen. Etter at du har mottatt en leiers varsel om å forlate, må du umiddelbart søke om tillatelse til å gå inn og bestemme hva du må gjøre for å gjøre eiendommen klar for neste leietaker. Begynn også å annonsere for en ny leietaker og få samarbeidet med den avtroppende leietakeren for å vise eiendommen. Preleasing er en av de enkleste måtene å øke nettoinntekten, men det krever litt planlegging og en samarbeidende avgangsleietaker, som du burde ha hvis du har vært en flittig og samvittighetsfull utleier og har vært lydhøre for leietakers behov.

Vurder leieavtaler

En leieavtale er en avtale som gir leietaker rett til å kjøpe den leide eiendommen til en forhåndsbestemt pris i en viss periode. Selgere bruker typisk leieavtaler i langsomme eiendomsmarkeder for å skape ytterligere interesse for eiendommen - selv en potensiell kjøper som for øyeblikket uten forskuddsbetaling har muligheten til å til slutt bli huseier.

Det er mange andre fordeler for eieren av utleie som er villig til å tilby en leiekontrakt med opsjon på å kjøpe eiendommen. Du kan ofte selge eiendommen for en verdi over det nåværende markedet, og leieavtalen krever vanligvis et engangsopsjonsgebyr som du kan beholde hvis kjøperen ikke benytter seg av alternativet. Leietaker / kjøper betaler vanligvis en høyere månedlig leiebetaling med leiekontrakt fordi en del av betalingen blir brukt til den endelige kjøpesummen. De høyere månedlige utbetalingene kan være gunstige for deg hvis kontantstrømmene for eiendommen for øyeblikket er negative.

Utvikle en markedsnisje

Utleieboliger som har eldrehus har alltid vært populære, og demografien støtter tydelig fortsatt oppmerksomhet på denne dynamisk voksende markedsnisje. Noen senioreiendommer retter seg mot de som har behov for spesiell pleie og mat, og det er vanskelig for mange utleiere. Men det er et økende behov for eiendommer med aktiviteter og sosiale programmer som appellerer til aktive eldre og ikke krever spesialiserte ferdigheter eller betydelige kapitalinvesteringer.

Robert har hatt suksess i Las Vegas (av alle steder!) Med røykfrie leiligheter. Etter en lang dag på jobben i et røykfylt miljø, trenger en helsebevisst, ikke-røykende beboer, ikke å ha røyk som vifter inn i leienheten hennes fra naboens. Selv om det er ekstra kostnader på forhånd ved grundig rengjøring, fullmaling og installasjon av alle nye gulvbelegg og vindusbelegg, er etterspørselen (og dermed belegget) for disse enhetene stor. Denne trenden fanger opp, og flere stater implementerer til og med lover som krever at utleiere skal tilby røykfritt bolig, så du kan like gjerne være foran trenden. Du kan til og med kvalifisere til lavere skadelighets- og brannforsikringssatser.

I følge en studie fra National Multi Housing Council (NMHC) er studentboliger også en potensiell mulighet. Noen eiendomsinvestorer synes markedet er modent for å pusse opp leienheter; studenter i dag vil heller ha en privat utleieenhet med eget bad og høyhastighets internettforbindelse enn en tradisjonell sovesal. Det kan være en utfordring å finne ut hvordan man skal håndtere sesongmessigheten av studentleie, men dette markedet vil fortsette å tilby flere muligheter. Vurder å tilby 12-måneders minimumskontrakter til en litt lavere gjennomsnittlig leie slik at du kan bygge bro over de sesongmessige utfordringene. Bedre å få en litt lavere månedlig leie i minst 12 måneder i stedet for litt mer per måned i bare 8–9 måneder!

Vedlikehold og renovering

Fortauskanten eller førsteinntrykket som eiendommen din gir, er avgjørende for den generelle suksessen. Langt og vekk den enkleste måten å øke kontantstrømmen og verdien på er å ganske enkelt rydde opp og adressere utsatt vedlikehold som finnes i de fleste eiendommer. En av de grunnleggende reglene for eiendom er grunnleggende tilbud og etterspørsel. Hvis eiendommen din virkelig skiller seg ut og ser mye bedre ut enn sammenlignbare eiendommer, genererer du stor etterspørsel; din leie vil forbli okkupert på topp markedsleie. Det er det kontantstrømmen handler om.

Foruten å kurere det enkle utsatte vedlikeholdet, er en annen fin måte å øke kontantstrømmen (og verdien) på å renovere eiendommen. Nøkkelen her er å bruke penger bare på ting som forbedrer eiendommen og gir en rask tilbakebetaling. Eksempler inkluderer submetering verktøy, oppgradering av apparater eller legge til nye funksjoner som leietakere ønsker.

For leie av boliger, er den beste avkastningen på investeringene i enhetene funnet ved å oppdatere badene og kjøkkenene. Å legge til systemer for å begrense ikke-innbyggers tilgang til parkering og inngang til bygningen kan også være en positiv forbedring i urbane områder, fordi kriminalitet er en bekymring for mange leietakere. For kommersielle eiendommer gir oppgradering av daterte indre områder, inkludert heiser og toaletter, med materialer og inventar av høyere kvalitet generelt den største avkastningen.

En av de mest kostnadseffektive måtene å øke estetikken og dempe appellen til enhver type eiendom er gjennom landskapsforbedringer. Ofte kan du ganske enkelt bytte ut synkende eller døde plantinger. Hvis du vil gjøre mer, kan du be om vedlikeholdsfirmaet for landskapsarkitektur eller kontakte en landskapsarkitekt. Fellesskapshager er også veldig populære i disse dager og bygger også en følelse av stolthet og samfunnsengasjement. Når vann blir dyrere for hver dag, må du huske å se på installasjonen av et automatisert, vannbesparende, dryppvanningssystem eller til og med resirkulert vann hvis det er tilgjengelig i ditt område.

Kutt ned driftsutgiftene

Et av de første trinnene du må ta etter at du har kjøpt en leiebolig, er å vurdere løpende driftsutgifter. Se om det er rom for forbedringer, spesielt uten å påvirke leietakerne negativt.

Å be de lokale hjelpefirmaene om å utføre en energianalyse kan finne ut hvordan du kan redusere utgiftene. Ny teknologi gjør bruken av LED-belysning, solenergi og hydronics varmesystemer attraktiv. Å konvertere eksisterende avfallsbelysning til lysdioder alene gjør en virkelig reduksjon i energibruken din, og det hjelper deg å oppveie de konstante økte prisene til din lokale strømleverandør.

Sporing av din naturgassbruk kan også varsle deg (hvis du ser en uforklarlig pigg) om mulige mindre lekkasjer som kan være dyre (og farlige). Robert hadde nylig en eiendom der den månedlige naturgassregningen bokstavelig talt doblet seg i løpet av lavsesongen, og en enkel oppfordring til gasselskapet, som sporet opp og reparerte lekkasjen uten kostnad, løste problemet. De tilbød ham til og med en kreditt for den overskytende bruken, da de var så glade for å unngå potensielt ansvar for en naturgasslekkasje!

De raskt økende kostnadene for vann- og avløpstjenester i mange områder av landet har gjort installasjonen av individuelle undermetre kostnadseffektive for å fordele og inndrive kostnadene fra hver leietaker basert på hennes faktiske bruk. Separate vannmålere for landskapsområder vil bare eliminere kloakkavgiftene dine hvis det lokale vannverktøyet tilbyr dem. Den beste måten å oppnå bevaring av ressurser på eiendommene dine er å gjøre leietakerne direkte ansvarlige for ressursbruken. Dette lar leietakerne kontrollere sine egne kostnader og sparer penger.

For større bolig- og næringseiendommer, be hver av de nåværende entreprenører og tjenesteleverandører om å legge inn et forslag eller et bud. Finn andre sammenlignbare firmaer og til slutt gi virksomheten til de firmaene som er forsikret og tilbyr mest mulig for din dollar. Etter hvert som eiendomsimperiet ditt vokser, vil du vite hvem som tilbyr de beste verdiene, og det kan hende du finner ut at entreprenører og tjenesteleverandører tilbyr rabatter basert på volum.

En annen fin måte å redusere driftskostnadene uten å redusere typer og omfang av dekning og polisgrenser er å kombinere de forskjellige utleieobjektene dine under en forsikring. Kontakt forsikringsmegleren din for mer informasjon.

Gjennomgå eiendomsskattemessige vurderinger

En gjennomgang av utgiftene for de fleste leieboliger indikerer at eiendomsskattekostnaden ofte er en av de største kostnadene ved å eie eiendommer. I mange deler av landet er eiendomsskatt knyttet til verdien av eiendommen. Hvis det stemmer for området ditt og eiendomsverdiene synker, må du kontakte din lokale assessor og spørre om å få en ny vurdering. En lavere vurdering fører til en direkte reduksjon i eiendomsskattregningen og en tilsvarende økning i kontantstrømmen.

Du kan føle deg hjelpeløs mot byråkratiet, men husk at skattemessige har vært kjent for å gjøre geistlige feil eller ikke unnlatt å ta hensyn til alle forhold ved verdsettelse av utleieeiendom. Noen vurderere bestemmer ikke nøye den riktige verdien av eiendommen din, men prøver å vurdere eiendommen på høyest mulig nivå som ikke utløser en forespørsel om revurdering. Hvis det ikke er noen begrensninger, kan de til og med heve den vurderte verdien hvert år til du reagerer. Når alt kommer til alt, jo høyere verdi på eiendommen din er, jo høyere er eiendomsskattene dine og jo mer penger til lokale offentlige utgifter. Husk at ingen kommer til å se etter dine beste interesser, men deg.

Hvis du føler at vurderingen din er for høy, kan du kontakte din assessor. Hun kan være villig til å gjøre en justering hvis du tar sikkerhetskopi av din mening med nøye undersøkelser og en god presentasjon. Eller det kan hende du må lage en formell protest mot eiendomsskatt. Protester blir ofte først hørt på assessorens kontor eller i et lokalt klagenemnd. Hvis en tvist fortsetter, kan det bli anket til domstolene i mange stater, og det er da du sannsynligvis vil beholde en profesjonell for å presentere saken din og støtte den med relevante data fra det lokale markedet.

Refinansier og bygg kapital raskere

Selv om du kanskje har liten kontroll over rentene og er prisgitt långiveren med mindre du har et lån med fast rente, må du ikke glemme at refinansiering til en lavere rente kan ha en enorm innvirkning på kontantstrømmen. Å gå med et rentelån eller et 40-årig lån kan selvfølgelig også redusere betalingen av gjeldstjenesten og øke kontantstrømmen, men disse alternativene er ekstremt risikable og ikke anbefalt.

Du kan forbedre din egenkapitaloppbygging gjennom refinansiering til et kortsiktig lån. Når du først kjøper en leiebolig, er leieinntektene for å gjøre pantebetalingen vanligvis veldig stramme, og du må bruke finansiering med 25-årige eller 30-årige avskrivningsbetingelser. Men etter at du har eid eiendommen i flere år, kan du oppleve at kontantstrømmen har forbedret seg til det punktet at eiendommen kan håndtere en høyere pantebetaling. Det er da du kan vurdere å refinansiere det langsiktige pantelånet til et kortsiktig pantelån, slik at beløpet på hovedstolreduksjonen som betales med hver betaling øker dramatisk.

En annen måte å oppnå lignende resultater er å arrangere å foreta ytterligere betalinger som er utpekt som hovedstatsreduksjon. Denne strategien kan redusere det totale beløpet på renter som betales over lånets gjenværende levetid betydelig, og bringe utbetalingsdatoen for lånet mye nærmere fordi rentene som er betalt på lånet er en funksjon av den utestående hovedstolen. Robert anvender denne strategien rutinemessig når du refinansierer eiendommer som har forbedret grunnleggende - verdiøkning og økt kontantstrøm - slik at han kan gå fra et 20- eller 30-årslån til et 15-årig lån. Hvis rentene har falt, kan det hende at den månedlige utbetalingen ikke en gang øker mye.

Før du refinansierer eller foretar ekstra hovedbetalinger, må du forsikre deg om at lånet ditt ikke har forskuddsbetaling. Långivere regner med en viss investering eller økonomisk avkastning på pengene sine, og den tidlige utbetalingen av et lån resulterer i merkostnader, slik at de kan inkludere en straff i løpet av de første årene av lånet. Noen långivere frafaller også forskuddsbetaling hvis de håndterer refinansiering.

Dra fordel av skattefordelene

Skattefordelene mottatt fra eiendommer varierer fra investor til investor, men de fleste leieboligeiere finner skattefordeler som et løft for avkastningen.

Selv nybegynnere eiendomsinvestorer kan dra nytte av den sjenerøse skattemessige besparelsen med eksklusiv kapitalgevinst for sine viktigste boliger. Denne eksklusjonen gjør det mulig for selgere å eliminere all inntektsskatt på kapitalgevinsten på opptil $ 500 000 hvis de oppfyller noen enkle krav. For investorer som er villige til å bo i eiendommen under renovering, kan den serielle investeringsstrategien for hjemmeselger brukes hvert par år til å produsere skattefritt overskudd.

Eiendomsinvestorer i store bolig- og næringseiendommer bruker rutinemessig en samtidig eller utsatt børsutveksling, som lar dem holde pengene sine i stedet for å betale skatt. Jo mer penger du har investert i eiendom, jo ​​bedre kontantstrøm og opphopning av formue.

Avskrivning eller gjenoppretting av kostnadene gjør at eieren kan ta fradrag for ikke-utslett som reduserer den skattepliktige inntekten fra eiendommen. Tomt er ikke avskrivbart, så avskrivningsbeløpet bestemmes av verdien av bygningene. En måte å maksimere potensielle eiendomsskatt for eiendommer er å være aggressiv når det gjelder å tildele høyest mulig (men akseptabelt for IRS) prosent av anskaffelseskost for eiendommen til bygningene for å generere et større fradrag for avskrivninger.

Avskrivninger er en ikke-utslettingspost, så de resulterer ofte i et skattepliktig tap selv om den faktiske kontantstrømmen for eiendommen er positiv. Spør CPA eller skatterådgiver om kostnadssegregering (bestemme separate og ofte akselererte avskrivningsplaner for forskjellige bygningskomponenter) for å maksimere avskrivningene dine. Selv om du ikke umiddelbart kan bruke et skattepliktig tap for å utligne andre opptjente inntekter, kan du bruke det i år hvor du har passiv inntekt, for eksempel et lønnsomt skattepliktig salg av en annen leieinvesteringseiendom.

Vær forberedt på å gå videre

Når folk flest tenker på eiendommer, avgjør de riktig at takknemlighet er der de virkelige pengene tjenes. Over tid har eiendom vist seg å være en investering som beholder og øker i verdi. Selv en gjennomsnittlig årlig styrkingstakt på 5 prosent øker din nettoverdi dramatisk over tid.

Imidlertid kan påskjønnelse bli sterkt påvirket av krefter utenfor, for eksempel tilstanden i nabolaget og den lokale økonomien. Det er grunnen til at eiendomsinvestorer må utføre en grundig due diligence-gjennomgang. Men selv etter at du har kjøpt en eiendom, kan du ikke bare lene deg tilbake og la investeringen ri. Hvis nabolaget du er i begynner å ta en nedtur, må du være forberedt på å selge og reinvestere i et mer dynamisk område som gir mer potensial for oppsiden.

I løpet av den store økonomiske nedgangen på slutten av 2000-tallet og begynnelsen av 2010-tallet, rådet Robert eiere av stabiliserte og kontantstrømende leieboliger i litt mindre ønskelige områder til å se etter kontantspente og motiverte selgere av eiendommer med utsatt vedlikehold og / eller dårlig styring i beste nabolag. Hvorfor? For mens alle eiendomsverdiene var nede, hvis du hadde en godt styrt, kontantstrømende eiendom i et "B" -område, kan du fortsatt få god verdi ved å selge og deretter bruke en 1031 utsatt børs til å oppgradere og kjøpe en eiendom som ble ikke godt styrt eller vedlikeholdt i et "A" -område. Du bytter egentlig ut til et mye bedre sted. Deretter bruker du din velprøvde ferdighet på å forbedre tilstanden og kontantstrømmen. Selv om det alltid er en flott strategi, og mer gjennomførbar i svake markeder eller økonomiske nedgangstider, er dette en av de beste måtene å effektivt bruke din begrensede kapital til å gradvis bygge opp en portefølje av godt beliggende eiendommer uten å måtte betale de ofte høye prisene du ville møte med ganske enkelt å kjøpe i de beste bydelene fra starten av.

Forbedre ledelsen

Ledelse er det aspektet ved å eie eiendom som gir eiere en fordel i forhold til andre typer investeringer. Du kan ikke ringe administrerende direktør for et stort selskap og be ham om å endre selskapets produkt eller priser, men overlegen styring av dine egne leieboliger kan og ha en direkte innvirkning på resultatene dine.

Evnen til å kontrollere og umiddelbart implementere forskjellige styringsstrategier kan føre til mer fornøyde leietakere og lengre leietid. Noen eiere er veldig praktiske med eiendommene sine, og andre foretrekker å la en profesjonell takle de daglige utfordringene, men en kyndig investor vet at den beste avkastningen på investeringer går til eiere som har toppledelse.

Robert har vært en eiendomsforvalter som forvalter alle typer inntektseiendommer i flere tiår. Han har sett og konkurrert med noen av de beste og noen av de verste forvaltningsselskapene i landet. Formspråket "Du får det du betaler for" betyr at hvis du kan finne en tjenesteleverandør til en veldig lav pris, skyldes det at de ikke er veldig gode. Det gjelder absolutt for eiendomsforvaltningsselskaper som konkurrerer om å tilby lavest mulig administrasjonsgebyr.

Realiteten er at for å styre en eiendom på riktig måte ved å bruke teknikkene vi beskriver i denne boken for å oppnå de beste økonomiske resultatene, krever det mye tid og krefter og krever hyppige besøk på utleieobjektene dine. De lave budgiverne for eiendomsforvaltning kan ganske enkelt ikke tilby tjenestene du trenger, med mindre de krever et rimelig gebyr. Selvfølgelig er like bekymringsfullt for deg at noen eiendomsforvaltere har kompensasjonsavtaler som gagner dem gjennom skjulte fortjenestesentre, for eksempel påslag på vedlikehold, arbeidskraft og materialer eller ikke offentliggjorte tilknyttede selskaper. Forvaltningsselskaper, som alle virksomheter, må dekke kostnadene og tjene et rimelig overskudd, men det er vår mening at du bare bør bruke et forvaltningsselskap som tydelig og åpent genererer inntektene sine gjennom eiendomsforvaltningshonoraret som forhandles på forhånd og offentliggjøres .

Du må avgjøre om du er den beste personen til å administrere inntektsegenskapene dine, eller om du har det bedre å ansette en profesjonell. Svaret vil avhenge av en rekke faktorer, men i de første dagene er det riktige svaret for mange å selvstyre. Og mens porteføljen din er liten, er det ingen som vil kunne matche din tidsforpliktelse. For praktisk talt alle eiendomsinvestorer vil imidlertid dagen komme når du er best tjent med en profesjonell eiendomsforvalter. Den rette eiendomssjefen vil ta sin brede og omfattende praktiske erfaring med å forvalte mange eiendommer kombinert med nøkkelindustriutdanning og legitimasjon, og raskt kunne implementere ledelsespraksis og retningslinjer og prosedyrer som vil føre til bedre styring. Riktig administrasjon kan virkelig utgjøre en stor forskjell i kontantstrømmen.