1. Personlig økonomiEiendomsinvesteringEiendomsinvestering for dummies Jukseark
illustrasjon av eiendomsinvestering
  1. Privatøkonomi Investering i eiendommer Offentlige og private investeringer

Av Robert Tyson, Eric Tyson

Eiendomsinvesteringer (REITs) er for-profit selskaper som eier og generelt driver forskjellige typer eiendommer. Alternativene for REIT-investeringer er ekstremt brede og dekker praktisk talt alle typer eiendommer. Du kan velge din favoritt REIT fra følgende eiendomstyper:

  • Kontor: Fra klasse “A” urbane skyskrapere til enetasjes eller lavtliggende forstadsklasse “C” -bygg Bolig: Leiligheter, studentboliger, produserte hjem, eneboliger Detaljhandel: Regionale kjøpesentre, utsalgssentre, dagligvareforankrede kjøpesentre Industri: Lager, distribusjonssentre Innkvartering: Hotell, feriesteder Helsevesen: Sykehus, medisinske / tannlegekontorbygg, eldre bofasiliteter, dyktige sykepleie- og hukommelsesomsorgsfasiliteter Self-lagring Celle tårn Andre leieinntektseiendommer, også tømmerland

Disse eiendomsholdende REIT-ene (se følgende figur) er kjent som egenkapital-REIT-er. Noen REIT-er, kjent som pant-REIT-er (eller mREIT-er), fokuserer på finansieringen av virksomheten; de låner ut til eiendomseiere og -operatører eller gir kreditt indirekte gjennom å kjøpe lån (pantelån).

REITs

Egenkapital REIT-ledere identifiserer og forhandler vanligvis kjøp av eiendommer som de mener er gode investeringer og forvalter disse eiendommene direkte eller gjennom et tilknyttet rådgivnings- og styringsselskap, inkludert alle leietakerforhold. Dermed kan REIT-er være en god måte å investere i eiendommer for folk som ikke ønsker problemer og hodepine som følger med direkte eie og administrere utleieeiendommer. Du kan også investere i forskjellige eiendomstype REITer for å diversifisere porteføljen din, men sjekk avkastningen og utgiftsforholdene da ikke alle REITene innen samme eiendomstype er like. Dette ligner på realiteten at selv om de fleste aksjefond alle investerer i den samme puljen av NYSE-noterte aksjer, har ikke alle de samme utgiftene eller resultatene.

Vi anbefaler at investorer ikke er sjenerte over å be om full avsløring av forholdet mellom REIT, dets rådgivere og forvaltningsselskaper. REITs involverer ofte interessekonflikter som ikke tydelig avsløres eller betaler betydelige gebyrer over markedet til direkte eller indirekte relaterte enheter eller tilknyttede selskaper som til slutt senker kontantstrømmen og avkastningen på investeringene som er tilgjengelige for distribusjon.

Offentlige REITs omsettes på de største børsene og må derfor oppfylle strenge SEC-rapporteringskrav:

  • Likviditet: Offentlige REITs handler hver virkedag på en børs og gir investorer dermed muligheten til å kjøpe og selge som de vil. Som med andre likvide investeringer (som aksje i selskaper i en rekke bransjer), kan selvfølgelig likviditeten ha sin ulempe. Mer-likvide eiendomsinvesteringer som REIT kan inspirere til hyppige handler forårsaket av å ta emosjonelle beslutninger eller prøve å sette tid på markedsbevegelser. Uavhengig styre: Et offentlig selskap må ha styremedlemmer, hvorav de fleste er uavhengige av ledelsen. Andelseiere stemmer på og velger disse styremedlemmene, men det er ingen garanti for deres kompetanse. Økonomisk rapportering: Offentlige REITer, som andre offentlige selskaper, må avgi omfattende økonomiske rapporter kvartalsvis.

Vi anbefaler at du holder deg unna private REIT-er, med mindre du er en sofistikert, erfaren eiendomsinvestor som er villig til å gjøre mye ekstra research og grave. Fordi de ikke blir børsnotert, har private REIT ikke de samme opplysningskravene som offentlige REIT. Denne forskjellen betyr at en investor i en privat REIT bedre måtte nøye granske prospektet og innse at den private REIT har muligheten til å gjøre endringer som kanskje ikke er til investorens beste, men som belønner de private REIT-sponsorene eller deres tilknyttede selskaper. Spør hvilken provisjon som blir trukket fra bruttoinvesteringene dine for å komme frem til nettoinvesteringen. Du kan bli overrasket over de "akseptable provisjonssatsene" for private REIT-investeringer, spesielt når du sammenligner opplevelsen din med de fleste aksjefond med svært lave konkurransedyktige gebyrer og ingen provisjoner uten midler uten belastning.

Ta en titt på REIT-ytelsen

Så hva med ytelse? På lang sikt har REITs produsert totalavkastning som kan sammenlignes med aksjer generelt. Faktisk har REIT-avkastningen historisk sett vært så god som eller bedre enn aksje-avkastning, mens REIT-er generelt også har vært mindre ustabile enn aksjer. I sammenheng med en samlet investeringsportefølje legger REITs til diversifisering fordi verdiene ikke alltid beveger seg i takt med andre investeringer.

Et siste attributt for REIT-ene vi ønsker å trekke frem, er det ganske betydelige utbyttet som REIT-er vanligvis betaler. Fordi disse utbyttene generelt er fullt ut skattepliktige (og dermed ikke er underlagt lavere aksjeutbytteskattesats), bør du generelt unngå å holde REITer utenfor pensjonskontoer hvis du er i en høy skatteklasse (for eksempel i løpet av dine arbeidsår).

Investering i REIT-fond

Du kan forske og kjøpe aksjer i individuelle REIT-er, som handler som verdipapirer på de største børsene. En enda bedre tilnærming er å kjøpe et aksjefond eller børshandlet fond som investerer i en diversifisert blanding av REIT. Noen av de beste REIT-aksjefondene belaster 1 prosent per år eller mindre i administrasjonsgebyr, har langsiktige resultater med suksess mens de tar beskjedne risikoer. Vanguards Real Estate Index Fund belaster bare 0,12 prosent per år i gebyrer og har gitt en gjennomsnittlig årlig avkastning på omtrent 10,2 prosent siden oppstarten i 1996.

Vanguard tilbyr også et REIT ETF (børshandlet fond) gjennom de fleste rabattmeglere og kan skryte av et lavt administrasjonsgebyr på 0,12 prosent. (Du kan kjøpe det uten megleravgift gjennom Vanguard.)

I tillegg til å gi deg en diversifisert investering i fast eiendom, tilbyr REIT en ekstra fordel som tradisjonell leie av eiendommer ikke gjør. Du kan enkelt investere i REIT gjennom en pensjonskonto som en IRA eller Keogh. Som med tradisjonelle eiendomsinvesteringer, kan du til og med kjøpe REIT og aksjefond REIT med lånte penger (på ikke-pensjonskontoer). Selv om det er risikabelt, kan du kjøpe med 50 prosent nede, kjent som å kjøpe på margin, når du kjøper slike investeringer gjennom en meglerkonto.

Følgende inneholder en kort liste over de beste REIT-aksjefondene og ETF-er som for tiden er tilgjengelige.

Hvis du virkelig har lyst til å bli den neste Warren Buffett og du liker utfordringen med å velge egne aksjer, kan du forske og velge dine egne REIT-er å investere i. Begge investeringsforskningspublikasjonene Morningstar og Value Line, som kan være som finnes på mange lokale biblioteker så vel som på nettet, produserer individuelle aksjesidesammendrag på forskjellige REIT-er. I tillegg til at en profesjonell forvalter bestemmer hva REIT skal kjøpe og når, gir også fondet REITs som er oppført i tabellen konsolidert finansiell rapportering. Hvis du kjøper individuelle REIT, må du forholde deg til skatteoppgavene for hver REIT du er investert i.

  1. Privatøkonomi Investering av eiendommer Hvordan kvalifisere eiendomsinspektører for eiendomsinvesteringer

Av Robert Tyson, Eric Tyson

Mange eiendomsinvestorer velger inspektører som en ettertanke eller bare tar anbefalingen fra eiendomsmegleren deres. Men inspiser eiendomsinspektørene før du ansetter en. I likhet med andre fagpersoner, kan du intervjue noen få inspektører før du velger. Du kan oppleve at de ikke alle har samme erfaring, kvalifikasjoner og etiske standarder. For eksempel, ikke ansett en inspektør som nøler eller nekter å tillate deg å være til stede under inspeksjonen, eller ikke gjennomgå funnene med deg når inspeksjonen er fullført.

Inspeksjonen er faktisk en unik mulighet for de fleste eiendomseiere, og fordi du betaler, anbefaler vi på det sterkeste at du blir medlem av inspektøren mens han vurderer det foreslåtte kjøpet. Det du lærer kan være uvurderlig og kan betale utbytte i hele ditt eierskap. Når en skruppelløs entreprenør senere prøver å fortelle deg at du trenger å etterfylle eiendommen din fullstendig, kan du huske at eiendomstilsynet bare avslørte isolerte problemer som kan løses billig. (Selvfølgelig kan inspektører, spesielt de som ikke er gode, gjøre feil, så du bør også grave i avvik som er reist av forskjellige eiendomsrelaterte personer. Få med andre ord en mening.)

Omtrent halvparten av statene har nå lisens eller sertifiseringskrav, mens noen få bare har retningslinjer for handel. Denne forskriften er relativt ny fordi det i 2000 praktisk talt ikke eksisterte noen myndighetskonsesjon eller tilsyn med inspektører. Uansett om staten har strenge lisenser eller sertifiseringskrav, må enhver eiendomsinvestor se opp for sine egne interesser og se etter tydelige tegn på potensielle problemer. Røde flagg inkluderer inspektører som er tilknyttet en entreprenør, tilbyr en spesiell rabatt hvis du ringer hvem de anbefaler, eller krediterer inspeksjonsavgiften deres mot arbeid.

Bare vurder heltids profesjonelle inspektører. Ansett en inspektør som utfører minst 100 omfattende inspeksjoner per år og har feil- og unnlatelsesforsikring. Slik dekning er ikke billig og er en annen nøkkelindikator for at personen jobber på heltid i feltet og deltar i pågående etterutdanning.

Mange inspektører er lisensiserte hovedentreprenører, men ikke alle hjemmeinspektører har betegnelser eller legitimasjon som er spesielt knyttet til inspeksjon av eiendom. En av de beste sertifiserte fagforeningene for profesjonelle eiendomsinspektører er American Society of Home Inspectors (ASHI), som ble stiftet i 1976. I tillegg til hjemmeinspeksjoner er mange ASHI-medlemmer kvalifiserte og erfarne nok til å hjelpe deg med din due diligence fysiske eller strukturell utvendig og interiør inspeksjon av flerfamilieboliger og alle typer kommersielle eiendommer. Du kan finne sertifiserte inspektører og mer info om inspeksjonsprosessen inkludert tips og sjekklister på ASHIs nettsted.

Noen enkeltpersoner eller selskaper bruker navn som ved første øyekast kan indikere overholdelse av visse profesjonelle praksiser. For eksempel er et fiktivt, men potensielt misvisende navn "Professional Property Inspection Association." Gjør litt research for å finne den beste statlige eller regionale foreningen og en som har kvalifiserte medlemmer vedta en etisk kode. I California er for eksempel California Real Estate Inspection Association gruppen som tilbyr utdanning og betegnelser for eiendomsinspektører.

Gå gjennom en kopi av inspektørenes CV for å se hvilke sertifiseringer og lisenser de har. En hovedentreprenørs lisens og sertifisering som eiendomsinspektør er viktig, men finn også ut om de har hatt spesialisert opplæring og om de har spesifikke underlicenser på områder som taktekking, elektrisk eller rørleggerarbeid. Disse kan være spesielt viktige hvis den foreslåtte eiendommen din har bevis på potensielle problemer i noen av disse områdene. For eksempel, hvis en eiendom har en historie med tak- eller fuktinntrengningsproblemer, er en inspektør som er en hovedentreprenør og takhekker et ekstra pluss.

Inspeksjonsrapporten skal skrives. For å unngå overraskelser, be om et utvalg av en av de nylige inspeksjonsrapportene som er utarbeidet for en sammenlignbar eiendom. Denne enkle forespørselen kan eliminere flere potensielle inspektører, men er avgjørende for at du kan se om en inspektør er kvalifisert og hvor detaljert en rapport han vil utarbeide for deg. Sjekk ut følgende figurer for en prøvekontrollliste for interiørinspeksjon.

Sjekkliste for kontroll av interiørenhet, side 1Kontrollliste for inspeksjon av interiørenhet, side 2

Kilde: Robert S. Griswold

Eksempel på sjekkliste for inspeksjon av interiørenhet (side 2 av 2).

Fremkomsten av digital fotografering er en velsignelse for eiendomsinspektører og gjør at deres til tider verdslige og vanskelige å forstå rapporter kommer til live. Velg en teknologisk kunnskapsrik inspektør og be henne sende deg rapporten elektronisk, inkludert digitale bilder som dokumenterer alle nevnte forhold. Nylig har noen inspektører begynt å bruke avansert, ikke-invasiv teknologi via et infrarødt eller termisk avbildningskamera for å produsere bilder av varmestråling og identifisere bekymringer for energieffektivitet og elektriske problemer, samt fuktinntrengingsskann inne i vegger eller rundt VVS-inventar. Med rapporten i det elektroniske riket er det en enkel prosess å sende denne informasjonen på e-post etter behov.

Selv om kostnadene for inspeksjonen skal settes og fastsettes på forhånd, bør prisen være en sekundær bekymring fordi inspeksjonsgebyr ofte betaler for seg selv. Akkurat som mange andre profesjonelle tjenester er det en direkte sammenheng mellom prisingen av inspeksjonen din og hvor lang tid inspektøren tar for å gjennomføre inspeksjonen og deretter utarbeide rapporten. Hvis inspektøren bare bruker et par timer på det nye leilighetsbygget på 20 enheter, vil rapporten sikkert være utilstrekkelig og pengene dine ikke brukes godt.

Til slutt, kreve at finalistene oppgir navn og telefonnummer til minst ti personer som brukte selskapets tjenester i løpet av det siste halvåret. Ring og tilfeldig at disse klientene var fornøyde og at inspektøren opptrådte profesjonelt og etisk.

  1. Personlig økonomiEiendomsinvestering10 skritt for å lykkes med investering i eiendommer

Av Robert Tyson, Eric Tyson

Mange eiendommer og seminarer gir det til å høres veldig enkelt ut for alle å tjene en formue på eiendom over natten. Å kjøpe tvangsauktioner eller eiendommer uten penger ned kan gi kjekk avkastning, og det er ingen tvil om at anskaffelse av eiendommer under dens egenverdi forbedrer sjansene dine for økonomisk suksess.

Dette er ganske enkelt de tradisjonelle vismannsrådene (kjøp lav, selg høyt) som brukes på eiendommer. Og hvis du kan gjøre det rutinemessig og uten problemer med tittelen, ødeleggende fysiske problemer, eller de negative skattemessige konsekvensene av å bli erklært forhandler av IRS (der gevinstene dine blir behandlet som alminnelig inntekt og skattepliktig til de høyeste prisene), kan denne strategien være ganske fruktbar.

Det er ikke enkelt å finne godt beliggende, fysisk gode egenskaper som er tilgjengelige til under markedspriser. Vår erfaring er at de fleste selgere kjenner eiendomsverdier og ikke bare gir bort eiendommen sin. Vi tenker ofte at det gamle ordtaket “Du får det du betaler for” ble myntet av en eiendomsinvestor som nettopp kjøpte en avskedigelse for bare å finne at den har en stor ikke-registrert skattelovgivning, en stor kommersiell leietaker som meldte konkurs og dermed kan ugyldiggjøre leiekontrakt, eller et sterkt sprukket skive fundament.

Etter vår erfaring har vellykkede eiendomsinvestorer en tendens til å være kyndige, hardtarbeidende og samvittighetsfulle personer som entusiastisk utfører omfattende due diligence før de kjøper en eiendom. De oppfinner ikke hjulet på nytt med hver avtale, fordi de kjenner deres markedsnisje, personlige ferdigheter og tilgjengelige ressurser. De har en visjon og bruker sin velprøvde spillplan for hver eiendom. Hvis du utvikler disse talentene, kan du avdekke unike egenskaper med merverdipotensial som ofte blir savnet av konkurrentene.

Robert refererer til denne metoden for investering i eiendommer som "Get-Rich-Right" -strategien. Den beste nyheten for alt for nye eiendomsinvestorer er at denne planen kan gjennomføres hvor som helst og i utgangspunktet kan gjøres på deltid. Vi gir deg ti metoder for å oppnå en formue med eiendom ved å bruke "Get-Rich-Right" -metoden.

Bygg opp sparepenger og rydd opp i kreditt

Vi er uenige med noen som antyder at du kan begynne din eiendomskarriere uten kontanter. Vår erfaring er at de beste mulighetene og de fleste alternativene er tilgjengelige for eiendomsinvestorene som har både kontanter og god kreditt. Så ikke nøle - begynn å jobbe med dette trinnet akkurat nå.

Selgere vil sannsynligvis ikke gi finansiering til en kjøper med en dårlig kreditthistorie; fordi kjøp av eiendom praktisk talt alltid nødvendiggjør låne av midler, må du forsikre deg om at kredittrapporten din er så nøyaktig og så gunstig som mulig. Din kredittscore er et sentralt element ikke bare i å kvalifisere deg til lån til eiendom, men også for å få de beste vilkårene for å maksimere bruken av lånt kapital.

Få en kopi av kredittrapporten din og korriger eventuelle feil - pronto! I det minste ber kredittrapporteringsfirmaet om å legge til kommentarer i filen din med din versjon av eventuelle tvister. Hvis det vises legitime kriminelle saldoer, formuler betalingsplaner og send kredittrapporteringsfirmaet skriftlige oppdateringer som viser at saldoen ble betalt eller på annen måte løst tilfredsstillende.

Som ny eiendomsinvestor bør du også utvikle flere inntektskilder mens du holder eller helst til og med kutter i løpende utgifter; selv om du kan finne eiendommer der selgeren yter all finansiering, kan du ikke slippe unna visse ut-av-lommen-utgifter eller mulighetskostnadene for tapt inntekt når du bruker tid og energi på å spore eiendommer og utføre due diligence. Vi har ennå ikke funnet en topp eiendomsinspektør eller escrow-selskap som jobber gratis.

De fleste mennesker genererer rikdom og oppnår en høyere levestandard gjennom å ofre og leve under sine midler på kort sikt; noen gjør det til og med etter at de har betydelige kontantstrømmer til eiendommer. For ideer om hvordan du kan spore og redusere utgiftene dine, kan du hente en kopi av den siste utgaven av Eric's Personal Finance For Dummies (Wiley).

Kjøp eiendom i veien for fremgang

Finn eiendommer som er i veien for fremgang - områder som vil fortsette å forbedre seg gjennom nye investeringer og økonomisk aktivitet. Du kan ikke realistisk flytte eiendommen din, så analysen av plasseringen og dens fremtidige potensial er kritisk. Etter at du har funnet de beste byene eller nabolagene, er det vanligvis to typer underpresterende eiendommer du kan se etter:

  • Disse inntektsegenskapene som er slitne og slitte og har omfattende utsatt vedlikehold De som er fysisk forsvarlige, men dårlig administrerte

Dine preferanser vil avhenge av dine spesifikke talenter og ressurser. Robert favoriserer godt beliggende, fysisk lydegenskaper som ganske enkelt har underprestert på grunn av dårlig styring. Han kan bruke sine ferdigheter og kompetanse som eiendomsforvalter til å oppgradere eiendommene, få inn nye leietakere og øke leieprisene. Spesielt attraktive eiendommer er de der den nåværende eieren eller lederen ikke har holdt leiene på markedsnivå eller de som ikke er skikkelig vedlikeholdt kosmetisk.

Kjøp riktig eiendom til best mulig pris

Kjøp alltid eiendom for best mulig pris. Denne strategien er enkel og gir mye mening, men kan være lettere sagt enn gjort. Vi foreslår at du følger visse retningslinjer. Som hovedregel bør de fleste av eiendomservervene være i kategorien fixer-øvre og prises deretter. Du vil kjøpe de egenskapene som tilbyr spesifikke utfordringer som samsvarer med dine personlige talenter, slik at du kan bruke ferdighetene dine til å oppgradere og forbedre verdien av eiendommen og øke driftsinntekten over tid.

En eiendomsinvestor som bruker "Get-Rich-Right" -metoden kjøper ikke en ny eller totalrenovert eiendom, med mindre den er i fremgangens vei eller en førsteklasses beliggenhet, fordi verdiøkningen eller verdsettelsen til dags dato allerede har påløpt den nåværende eieren. Disse egenskapene kan være solide investeringer, men du er bare begrenset til markedsøkning i leie og verdi.

I noen spesielle situasjoner er det imidlertid et godt investeringsalternativ å kjøpe en ny eller totalrenovert eiendom. For eksempel kan det være en stor investering i det lange løp å kjøpe en bolig til leie i den første fasen av et samfunn ved havet eller et annet unikt sted som er vanskelig å gjenskape. Prisingen i første faser av nye utbygginger er ofte gunstig fordi utbygger må forhåndsvise et visst antall enheter før det faste lånet hans starter.

To viktige kjennetegn ved vellykkede eiendomsinvestorer er disiplin og muligheten til å forhåndsbestemme den maksimale prisen de vil betale for en eiendom for å sikre god plass til verdsettelsespotensiale. Du vil ikke bare senke kjøpesummen med reparasjonskostnadene, fordi verdien du legger til eiendommen bør være betydelig høyere enn utgiftene dine uten lomme, inkludert tiden og risikoen du tar i å håndtere dette arbeidet deg selv.

Renovere eiendommen på riktig måte

"Get-Rich-Right" -strategien er avhengig av å finne egenskaper som ligger godt i fremdriften og deretter renovere dem for å øke kontantstrømmen og verdien. Men ikke bruk for fysiske forbedringer. Du vil bare gjøre renoveringer eller oppgraderinger som øker egenskapen til eiendommen til målmarkedet. Eiendommen din er en utleieenhet, ikke ditt eget hjem. Det kan være lurt å legge premium benkeplater og apparater i hjemmet, men du kan ikke få en god avkastning på investeringen din hvis du overforbedrer utleieboligen din. Stolthet over eierskap er viktig, men du driver en virksomhet, og å bruke for mye på den ene eiendommen vil begrense muligheten til å spare den neste forskuddsbetalingen og bygge din portefølje og oppnå formue.

Forbedringer bør tillate deg å øke husleien eller legge til eiendomsverdien, slik at du får en avkastning på $ 2 for hver $ 1 brukt på forbedringene. De beste fixer-øvre egenskapene for de fleste nybegynnere eiendomsinvestorer er de med enkle rettelser: Maling, landskapsarkitektur og mindre reparasjoner gir generelt gode resultater for bare mindre kostnader. Disse enkle reparasjonene er også innenfor kompetansesettet til de fleste eiendomsinvestorer, som kan ha utviklet og perfeksjonert talentene sine ved å opprettholde og oppgradere sine egne hjem.

enkel renovering av eiendommer

Selv om det vanligvis er billigere å gjøre arbeidet selv, ikke glem å se på faktorer for tid og erfaring. Det gir ingen mening å ha en utleieeiendom utenfor markedet i tre uker mens du tilbringer kvelder og helger på å male på et misforstått forsøk på å spare $ 1000 som en god entreprenør vil kreve å betale for maling som ville ta ham to dager og la deg leie det denne helgen. (En god entreprenør vil sannsynligvis også gjøre en bedre jobb enn du kan!)

Hvis du bruker entreprenører, kan du få tre sammenlignbare bud fra lisensierte, kompetente fagpersoner. Imidlertid, hvis du allerede vet at du har et konkurransedyktig bud, kan du fremskynde prosessen ved å spørre entreprenøren om hun kan senke prisen med 10 prosent - da trenger du ikke å gå ut og få flere bud. Selvfølgelig kan de mest brukte entreprenørene kjenne til rutinen din og overprisene deres bud med 10 prosent eller mer. Med tiden kan du etablere en god forståelse av hva som utgjør et rimelig bud på alle typer arbeid som du rutinemessig byr på.

Enten du gjør arbeidet selv eller ansetter en entreprenør, må du sørge for å skaffe deg alle nødvendige tillatelser og oppfylle gjeldende bygg- og beleggskoder for alle forbedringer. Kostnaden for de nødvendige tillatelsene og inspeksjonene vil være din, men sørg for at kontrakten eller avtalen din tydelig angir nøyaktig hvem som er ansvarlig for å skaffe tillatelsene og sørge for alle nødvendige inspeksjoner.

Hold deg oppdatert på markedsleie

En av de største utfordringene for de fleste leieboligeiere er å bestemme riktig leie for å belaste leietakere for nyoppussede leienheter. Dette aspektet av eierskap og forvaltning av eiendommer krever ganske enkelt litt lekser og forskning. Hver eiendom er unik, men de beste indikasjonene på markedsverdien på den renoverte eiendommen kan du finne gjennom en markedsundersøkelse av sammenlignbare eiendommer.

Etter at du har kjøpt og oppgradert den nye leieboligen din, må du umiddelbart teste den nye leieprisstrukturen ved å tilby ledige leieenheter eller plass til de høyere markedsprisene du bestemte i leieutredningen. Responsen du får fra potensielle kunder vil gi deg beskjed om du spør for mye eller om du fremdeles har noe rom å gi på husleiene. Etter at du har installert nye leietakere som betaler de høyere leiene, kan du deretter gjøre lignende forbedringer for eksisterende leietakere og øke leieprisene til lignende nivåer. En strategi er å renovere enheter ved omsetning og tilby en utmerket, økonomisk godt kvalifisert og stabil eksisterende leietaker en mulighet til å overføre til den oppgraderte enheten til høyere leie. Du kan da pusse opp enheten de forlater. Du gjentar denne prosessen til alle utleieenheter i eiendommen din er fullstendig oppgradert og du har maksimert leieinntekten.

Vi anbefaler at du holder leienivået litt under hele markedsleien for eksisterende langtidsleietakere for å vise din takknemlighet for deres langsiktige leieforhold og for å oppmuntre dem til å bli. Kostnadene for å miste en leietaker er høye - en ledig stilling resulterer i leietap som du aldri får tilbake, i tillegg til den ekstra kostnaden for å annonsere og forberede leieboligen til neste leietaker. For mer om dette emnet, sjekk den siste utgaven av Robert's Property Management Kit For Dummies (Wiley).

Gjenopprette renoveringsdollar gjennom refinansiering

Et av nøkkelelementene i strategien “Bli rik-riktig” er å holde kapitalen i arbeid og bruke gearing rimelig, samtidig som du opprettholder tilstrekkelig kapital til å forvitre oppturer og nedturer i eiendomssykluser og lokale økonomiske utfordringer. Å anskaffe og renovere leieboligen din krevde kontanter, men du har også økt inntekten, noe som har skapt merverdi. Du kan nå bruke denne økte verdien til å refinansiere eiendommen for å dekke de opprinnelige kostnadene ved anskaffelse og renovering.

Selv om vi alltid er raske til å fraråde å låne for mye og overlevererere eiendomsinvesteringene dine, vil du heller ikke være for konservativ og undervurdere dine kontante behov. Kostnadene med å refinansiere er slik at du ikke vil refinansiere eiendommen mer enn en gang hvert flere år, og hvis du plutselig trenger kontanter for å få bukt med noen uforutsette problemer, kan kostnadene til kortsiktige fond være høye. Lån ekstra penger eller ha en uutnyttet kredittgrense (som noen långivere tilbyr uten bærekostnader for sine beste kunder) for å tillate reserver.

Det kan være ekstremt fristende i et sterkt eiendomsmarked å utnytte over-aggressivt, men ikke bli revet med. Ikke lån all egenkapital i din egen personlige bolig for å gå ut og kjøpe investeringseiendommer. Disse personene er virkelig eiendomsspekulanter (mennesker som gambler på eiendom) og ikke for å forveksle med eiendomsinvestorer.

Du bør alltid eie ditt eget hjem og ha (og alltid opprettholde) en god pute med egenkapital før du ønsker å skaffe investeringseiendommer. Som det har vært tydelig på slutten av 2000-tallet / begynnelsen av 2010-årene, er leksjonene fra et fallende eiendomsmarked vanskelig for alle investorer, men er helt ødeleggende for de få investorene som låner for mye mot sine egne hjem.

Husk at eiendomsmarkedene har og vil fortsette å ha sykluser, og du vil ikke være for aggressiv og oppdage at eiendomsimperiet ditt kollapser til det punktet at du selv ikke har råd til å leie en av leilighetene du brukte å eie!

Flytt eiendom med bedre leietakere

En av de beste måtene å øke inntekten og verdien av den nyoppussede eiendomsinvesteringene dine er å omplassere eiendommen med nye, mer økonomisk kvalifiserte leietakere. Så, se etter å oppgradere leietakerne dine ved å markedsføre til en ny mål leietakerprofil og leie ut eiendommen på nytt.

Ofte fortrenger renoveringsarbeidet din nåværende leietaker uansett, men du ønsker sannsynligvis ikke å fornye gjeldende leietakers leiekontrakter selv om du er i stand til å omgå dem. De nåværende leietakerne kan være årsaken til at den forrige eieren solgte eiendommen (og at det er behov for en totalrenovering)! Slike leietakere vil sannsynligvis ikke plutselig endre seg og vil fortsette å bruke og misbruke eiendommen uten å ta hensyn til investeringen din.

Robert råder til ikke å fornye leiekontrakten til en uforsvarlig leietaker med et kjæledyr som ødela dagens gulvbelegg. Du har det bedre å hente inn en ny leietaker hvis du må investere i nytt gulv eller spesielt tepper i en leieenhet. På samme måte vil du ikke fortsette leieforholdet til en leietaker som ikke komfortabelt kan betale den høyere leien som din totalrenoverte eiendom nå er verdt.

Dette er ofte en av de vanskeligste utfordringene for utleieeiere - å måtte stå opp mot den nåværende marginale leietakeren og ikke fornye leiekontrakten. Selv om du kan finne at de nåværende leietakerne er økonomisk kvalifiserte og vil behandle eiendommen som sin egen, er realiteten at noen omplasserte eiendommer bør starte med noen nye leietakere. På et minimum, kreve at nåværende leietakere må fylle ut en leiesøknad. Gå over fornyelsesperioden nøyaktig som du ville gjort for en ny leietaker, og bruk de samme økonomiske kriteriene.

En annen måte å forbedre stabiliteten i kontantstrømmen og minimere sjansen for problemer med leietakerne dine er å øke depositumet så lenge du holder deg innenfor det lovlige maksimum. Husk imidlertid at markedsforholdene vanligvis begrenser beløpet du kan kreve for depositumet. (Robert var medforfatter av Landlord's Legal Kit For Dummies med Laurence Harmon [Wiley], som kan hjelpe deg med å finne og beholde gode leietakere.)

Bli eller ansett en overordnet eiendomssjef

Overlegen ledelse utgjør forskjellen mellom gjennomsnittlig og utmerket avkastning på lang sikt. Etter at du har pusset opp og omplassert en eiendom med nye leietakere til høyere leie, må du beholde leietakerne og minimere omsetningen. Du kan også forbedre netto driftsinntekter ved å kontrollere utgiftene effektivt og effektivt.

Selv om du nettopp har anskaffet den nye leieboligen din, må du konsekvent jobbe den langsiktige investeringsstrategien din ved å drifte og administrere eiendommen effektivt for å oppnå maksimal verdi som om du skulle refinansiere eller forberede eiendommen for salg.

Målkjøperen din vil være noen som ønsker å kjøpe en totalentreprise (en som fungerer optimalt og ikke krever renovering eller endring av leietakere) til personlig bruk eller som en førsteklasses utleieenhet eller investering i kupongklipp (jevn, veldig forutsigbar inntektsstrøm som obligasjonsinvestorer mottar). Takstmenn for fast eiendom vil bestemme en høyere verdi for eiendommer med en sterk resultater av solide driftsinntekter. Husk at for å oppnå maksimal verdi, må du ha jevn inntekt med husleie til markedspriser, stabilt leieforhold og rimelige utgifter. Men ikke gå for lavere utgifter med fare for å redusere forankringsappellen på grunn av utsatt vedlikehold.

Refinansier eller selg og utsett igjen

Til tross for nedgangen i eiendommer i de fleste områder på slutten av 2000-tallet / begynnelsen av 2010-tallet, opplever mange utleieeiere at de har en betydelig mengde egenkapital bundet i eiendommen sin på grunn av den påskjønnelsen som har skjedd gjennom flere tiår i store deler av landet . Å ha litt egenkapital i eiendommen er bra og forhindrer deg i at du smitter over hvis den lokale eiendomsøkonomien tar et slag, men for mye egenkapital bare ved å sitte i en eiendom senker den samlede avkastningen.

Vår "Get-Rich-Right" -strategi anbefaler at du bruker egenkapitalen i dine nåværende eiendommer for å utvide eiendomsbeholdningen din ved å investere i flere eiendommer med sikte på å diversifisere for å redusere den totale risikoen. Du kan få tilgang til egenkapitalen for å generere kontantene du trenger på en av to måter: Enten refinansierer leieforholdet konservativt eller ser etter å selge eiendomsinvesteringene i en utsatt skatteutveksling.

Det beste alternativet avhenger av markedsforhold. Vi foreslår at du benytter deg av gunstige finansieringsbetingelser når de er tilgjengelige for å refinansiere dine stabiliserte langsiktige eiendommer. Du kan bruke inntektene til å gjenopprette kapitalkontoen din for å investere i ekstra utleieeiendommer eller til og med gjøre andre investeringer. Den beste nyheten av alt er at du kan trekke den kontante egenkapitalen fra eiendommene dine skattefritt. Lån er ikke farlig hvis det gjøres med måte.

Eller du kan selge eiendommen og bruke 1031 skatteutsatt børs for å holde egenkapitalen i arbeid. I tillegg til overflødig eller lat egenkapital, foretrekker noen eiere det skatteutsatte byttealternativet fordi de kan forbedre bruken av avskrivninger for å skjule eiendomsinntektene deres. En kompetent regnskapsfører eller skatterådgiver kan hjelpe deg med å ta det riktige valget mellom refinansiering og en utsatt skatteutveksling.

Konsolidere eierandeler til større eiendommer

Heldigvis er mange eiendomsinvestorer i stand til å mestre konseptene for å kjøpe og renovere leie av fast eiendom. Imidlertid blir de ofte så vellykkede at eiendomsimperiet deres begynner å kontrollere livet.

Selv om det å ha en diversifisert portefølje av utleieeiendommer har noen iboende fordeler, vil dagen komme når dine omfattende eiendommer skaper forvaltningsbyrder. De fleste langsiktige eiendomsinvestorer opplever at de når det punktet hvor deres ledelsesansvar og plikter ikke lenger samsvarer med livsstilen de har råd til. De bestemmer seg ofte for å forenkle livet og ansette profesjonelle eiendomsforvaltere slik at en eiendomssjef kan takle de 4 ts: leietakere, omsetning, toaletter og søppel.

Men å finne og betale for en kvalifisert eiendomsforvalter for en diversifisert portefølje av små utleieboliger er ikke enkelt eller kostnadseffektivt. Den potensielle effektiviteten til eiendomsforvaltning blir redusert når du har et stort antall enfamilie- eller leilighetseiligheter og / eller små utleieboliger spredt over et bredt geografisk område. I stedet må du se til skatteutsatt børs og konsolidere eiendomsbeholdningen din til en eller en håndfull større eiendommer som kan administreres profesjonelt. Du vil fortsatt glede deg over fordelene ved eiendomsbesittelse uten å måtte håndtere de daglige utfordringene ved ledelse.